内容简介：可能基本不会调整，保持稳定。 不调整之后果——宏观调控的基础 经济调整有快有慢，慢的话，就是经济软着陆，这种调整对经济伤害不大，经济可持续发展；快的经济调整，就是经济危机，这对经济将是致命的打击。一国或者地区经济最应该避……
08年北京地产行业将进入调整，具体表现是:价格不会增长，至少不会大幅增长；更有可能的是，价格出现结构性调整，部分区域价格下调幅度较大，部分区域小幅度下调，部分区域保持平稳。其原因是，北京07年房价增长速度过快，尤其是07年第四季度；中产阶层已经没有购买能力，投资性需求也将锐减；宏观调控政策影响，房产供给增加（土地供应增加），房地产需求减少。
若不调整，金融体系将积累系统风险，中国经济将面临经济危机的风险。
07年房价过快增长
根据北京房屋交易系统统计数据，2007年北京房屋平均价格12436元/平方米，2006年是7612元/平方米，增长了42.75。而2006年比2005年只增长了15.64。
由于2007年肯定比2006年开发的项目更郊区化，郊区地产项目的价格拖低了北京整体平均价格。因此，价格增长的真实幅度肯定大于该统计数据42.75。通过对单个项目06、07年价格比较，我们更能说明真实价格情况。
根据单个项目进行比较，北京2007年房地产价格增长更为迅速。我在众多地产项目中，于北京东、西、北部各随便拿出一个地产项目进行比较。比较结果显示，2007年年底房地产价格比2006年年底分别增长了83、91、67。具体见下面表格。
这两组数据，后一种数据更为有效，更能说明事实真相。
以上两组数据足以说明，北京2007年房地产价格增长迅猛，可以支持过快的结论。
区域项目名称地理位置
东部爱这城朝阳区十里堡
西部远洋山水石景山鲁谷
北部华发颐园朝阳区立水桥
项目名称06年成交面积06年均价(元/平)07年成交面积07年均价 (元/平)06年年底(元/平)07年年底(元/平)年均
爱这城84,9939,959135,60211,82711,50021,00018.76?61
远洋山水212,0966,849201,23210,6988,80016,80056.20?91
华发颐园46,7568,72519,9299,7549,60016,00011.80f.67
07年投资性需求增加
2007年北京房地产价格迅猛增长，投资房产带来高收益，导致投机需求增加。
以100平方米远洋山水房产为例，投资者可获得的收益是2.4倍。2007年年初以8800元/平米购买，总价款88万元，30首付款，支付26.4万元；年底以16800元/平米卖出，获得总价款168万元，利润80万元，支付10税费16.8万元，获得投资利润63.2万元。投资者获得投资收益率是2.4倍。当然，由于一手变为二手房，再加上07年偿还银行的按揭贷款，实际利润将低于该数额，但是，可以达到1.5倍。巨大的投资利润！
你年初在远洋山水投资1000万元，年底变成2500万元。而且，风险很低。
如此大的投资回报，在流动性过剩的情况下，没有投资者进入地产市场是不正常的。
08年投资性需求降低
2008年，投资者炒房的话，由于房价不可能像2007年那样上涨，甚至价格保持稳定，投资回报将很低，扣除税费，基本没有投资回报。
房价租金比也大大的不合理，房价严重偏高。
再加上宏观调控的不确定性，投资者以投资目的购房需求将大大降低。
因购买力不足自住需求降低
衡量自住需求的一个重要指标，就是房价收入比。合理比例应该是3—5，北京目前大致是8。
因此，自住需求在如此高房价之下，因购买力不足会有所降低。
一手房价格影响二手房价格而非相反
以上分析均没有考虑二手房的影响，北京二手房成交量与一手房将趋向于1:1的比例。因此，二手房也将大大影响房价。但问题是，一手房价格影响二手房价格呢，还是二手房价格影响一手房？答案是一手房影响二手房价格。
二手房统计数据会有严重误差。这是由于交易主体规避税费所采取的措施，统计成交价格远远低于真实成交价格。比如，统计数据是1万元/平方米，但往往真实成交价格是1.2万元/平方米，那2000元/平方米是装修价格由买者直接支付给卖者，以少交税；这是二手房买卖的事实。
另外，一个事实是，深圳、广州、上海二手房房地产中介出现经营困境，北京也如此。北京中、小中介公司退出市场，大中介公司减少门店数量。
08年房价调整的一个佐证
北京地产商潘石屹认为:“2008年开始，单价在8000元以下房子的价格可能会出现“拐点”。主要原因是经济适用房、两限房和廉租房的供应加大，市场上低于8000元/平方米的房子供应更加拥挤。”
如果8000元/平方米以下的房子价格下跌，将必然通过传导机制使得其他价位的房子出现不同程度调整。股票市场中，当大盘下跌的时候，几乎所有股票均下跌；这就是传导机制的作用。中档房子价格调整幅度可能较大，高档房价格调整幅度较小甚至不调整。
传导机制必然会发生作用，美国次贷危机通过传导机制将影响中国经济，更何况一个城市某个行业的内部传导。1997年，亚洲金融危机，最终传导到了南美洲，使得巴西、阿根廷经济也出现问题。如果北京8000元/平方米以下房价出现拐点，高价位房子必然出现不同程度调整。
传导机制大概是:部分低收入家庭进入经济适用房、两限房市场，这部分家庭空出的市场将由稍高收入家庭补充，中档价位房子需求将出现一定程度的下降，其价格也将出现调整，依次类推┉当然，最高端房屋（主要是别墅、奢侈公寓而非普通公寓）由于供给不足，需求主要是自住而非投资比较稳定，可能基本不会调整，保持稳定。
不调整之后果——宏观调控的基础
经济调整有快有慢，慢的话，就是经济软着陆，这种调整对经济伤害不大，经济可持续发展；快的经济调整，就是经济危机，这对经济将是致命的打击。一国或者地区经济最应该避免的是经济危机调整方式。这需要管理层加强宏观调控，以使经济可保持稳定发展。
那些反对政府干预经济的说法，认为应该让房地产市场自由发展的说法，可以休矣！美国1929年经济危机以及其后的经济大萧条，早已证明！中国房地产市场不宏观调控，任由发展，那么地产企业将集体疯狂，各地出现的“地王”、地价比房价贵现象以及地产企业股市疯狂圈钱就是明证！任由发展，结果将是灾难性的。
目前，美国次贷危机引发经济前景不确定，如果导致美国经济衰退（种种迹象看可能性较大），那就是经济危机的调整方式。损失将是巨大的。美国次贷危机引发的根源在于房地产价格的下跌，以及次贷金融安排带来的信用扩张。根据世界银行预测，全球经济增长速度将回调。
1997年，东南亚各国由于内部虚拟经济不理性发展，导致亚洲金融危机，用了10年时间才恢复经济。这种调整的代价是任何国家及个人所不愿意承受的。
20世纪80年代，日本经济可以说是傲视全球，其经济得以发展如此迅速，主要是国内地产市场以及资本市场的疯狂、无效增长。按当时的比较，日本地产价值是美国的4倍。如此夸张！结果是，20世纪整个90年代，日本经济一直在“挣脱萧条”。
因此，任何经济体要避免经济危机调整方式；这是任何企业及个人所不能承受及不愿看到的调整方式。
如果房地产市场按07年这种趋势发展，资金将流向房地产等虚拟经济，影响实体经济基础，进而影响中国经济基础，那么中国必然面临经济危机这种调整方式。
07年，中国房地产市场吸引了巨大的资金。
07年，中国资本市场吸引了巨大资金。
07年，中国处在全面通货膨胀边缘。
08年，中国实体经济资金供给会出现问题，投资增长将会有不利影响。原因主要有，一是宏观调控的货币紧缩导致资金总供给减少；二是资本市场仍然处于牛市，将吸引大量资金进入股市，受人民币升值及中国经济向好、通货膨胀继续存在影响，股市仍将向好；三是资本市场、房地产市场的高收益导致实体经济难以获得资金，股票一级市场新股申购年收益率在15以上，请注意，这是无风险收益，这将导致实体经济资金流向股票市场。
另外，根据中国社科院研究分析，房地产价格的快速上涨，抑制了消费。这是房地产价格高企必然导致的结果，商品房是个人消费的最大商品，其价格高涨，个人必然把资金用于购买房子或者储蓄以备购房之用。
中国的出口在08年必然回落。美国次贷危机导致外围经济的不景气，人民币仍将升值，都将使得出口降低。如果08年中国经常项目顺差仍继续扩大，那肯定是有问题。其问题就是国际热钱通过经常项目进入中国。
因此，如果房地产仍然高涨,实体经济发展受到影响，中国经济面临危机，反过来又将影响个人的购买力，又将直接影响中国的房地产市场。如果出现这种情形，那么房地产行业里的所有企业都将受到惩罚。当然，中国经济也将受到惩罚。
